Allokaationäkemys: Kauppasotaa rahapolitiikkapuolustuksella – osakkeet lievässä alipainossa

Markkinakatsaus

Etänä tänään – kuka hyötyy etätyöstä?

Johtaminen ja henkilöstö

Kiinteistösijoittamisessa tarvitaan näkemystä – Trevian etsii tuottoisia kiinteistöjä eri puolelta Suomea

Hyvää tuottoa tavoittelevan kiinteistösijoittajan on usein suunnattava hieman enemmän näkemystä ja vaivaa vaativiin sijoituskohteisiin, varainhoitaja Trevian uskoo.

magazine-main
PMK:n talo, Tampere, rakennettu 1937 puuvillatehtaiden myyntikonttoriksi Jarl Eklundin piirustuksin, vuokrattava pinta-ala: 17 367 m2, josta 1/3 toimistotilaa, vuokralaisten lkm: 61

"Yksiöitä kasvukeskuksista." Se on ollut monen kiinteistösijoittajan mantra kymmenen viime vuoden aikana, ja osoittautunut varsin toimivaksi sijoitusstrategiaksi. Pienten asuntojen hinnat ovat kohonneet suurissa kaupungeissa ja vuokralaisia niihin on löytynyt helposti.

trevian_emalikukka_square.jpg

Emalikukka, Järvenpää
Rakennusvuosi: 1920-1930,2009
Vuokrattava pinta-ala: 6 294 m2
Vuokralaisten lkm: 21

Suomalainen kiinteistövarainhoitoyhtiö Trevian kuitenkin uskoo, että jatkossa hyvää tuottoa hakevan kiinteistösijoittajan on suunnattava aivan toisenlaisiin kohteisiin. 

"Esimerkiksi Helsingin keskustan kiinteistöistä on enää turha odottaa kovin suurta tuottoa, yksittäisiä poikkeuksia lukuun ottamatta”, Trevian Rahastot AIFM:n toimitusjohtaja Amos Janhunen sanoo.

 

 

”Oikea kiinteistö, oikeat vuokralaiset, ja oikeat ihmiset operoimassa.
Sillä yhdistelmällä pääsee pitkälle.”

 

Trevian on kaupallisia kiinteistöjä hallinnoiva suomalainen kiinteistövarainhoitaja. Trevianilla on noin miljardi euroa hallinnoitavaa varallisuutta ja yli 50 työntekijää eri puolilla Suomea. Se tarkoittaa, että yhtiö on Suomen suurimpia erikoistuneita kiinteistövarainhoitajia.

"Vastaavia, pelkästään kaupallisiin kiinteistöihin erikoistuneita varainhoitajia löytyy maailmalta jonkin verran, Suomesta ei juurikaan. Ja sieltä, kansainvälisten varainhoitajien ja pääomasijoittajien piiristä olemme hakeneet mallia myös omaan toimintaamme”, Amos Janhunen sanoo.

Samaan aikaan Suomen kiinteistösijoitusmarkkina on kansainvälistynyt nopeasti. Viime vuonna ulkomaiset sijoittajat vastasivat kahdesta kolmasosasta tehdyistä kaupoista.

"Toistaiseksi kansainvälinen raha on keskittynyt lähinnä Helsinkiin, mutta merkkejä ulkomaisten sijoitusten kohdistumisesta maakuntien kasvukeskuksiin on alkanut näkyä", Janhunen sanoo.

Tunne paikka, tunne markkina

Trevianin suosimat kiinteistöt vaativat usein jalkatyötä. Se tarkoittaa, että monien heidän hankkimiensa kohteiden tuottoja voi parantaa kiinteistöjen aktiivisella kehittämisellä ja uudenlaisella ajattelulla.

Trevianin suosimissa kohteissa korostuu erityisesti paikallistuntemus ja näkemys koko alueen tulevasta kehityksestä. Trevianin motto kuvaa hyvin heidän sijoitusfilosofiaansa: ”Tiedämme miten kiinteistö saadaan tuottavaksi.”

Vaivannäkö ja Trevianin osaaminen näkyy myös tuottotavoitteessa. Trevianin hoitamassa, Mandatum Lifen Kiinteistö II -sijoituskorissa vuosittainen tuottotavoite on 8-10 prosenttia.

”Korkeampaakin tuottotavoitetta on markkinoilla tarjolla, mutta Kiinteistö II- sijoituskorin strategia on hankkia vähemmän pääomamarkkinoille alttiita kohteita”, Janhunen täsmentää.

Trevian_rovaniemi.jpg

Sampokeskus, Rovaniemi
Rakennettu: 1967, 1989, 1990
Vuokrattava pinta-ala: 14 428 neliötä, josta kaupallista 60 %
Vuokralaisten lkm: 61

Eräs uudenlaista ajattelua vaativa kohde on Rovaniemen Sampokeskus, jonka Trevian Rahastot hankki vuoden 2018 lopulla. Sampokeskuksen viereen Trevian Rahastot kaavailee yli 90-metristä, 26-kerroksista hotellia. Siitä tulisi toteutuessaan Suomen korkein hotelli. Lisäksi kauppakeskuksen viereen on tulossa uutta toimisto- ja kongressitilaa. Uudet palvelut tukevat luonnollisesti Sampokeskuksen vuokralaisia.

"Kohteen aktiivinen kehittäminen auttaa sekä uutta että nykyistä toimintaa Sampokeskuksessa. Vuokralaiset sitoutuvat mieluummin kohteeseen, jonka kehittämisestä on selvät suuntaviivat", Janhunen sanoo.

trevian_vh_banneri_black_btn.jpg

 

"Trevianille tarjotaan jatkuvasti
kiinteistöjä eri puolilta Suomea."

 

Yksi iso trendi suosii Treviania kiinteistöjen etsinnässä. Suomalaiset instituutiosijoittajat omistavat merkittävän määrän Suomen liikekiinteistöistä. Monet näistä instituutioista haluavat kuitenkin vähentää Suomi-painoa salkuissaan, minkä takia Trevianille tarjotaan jatkuvasti kiinteistöjä eri puolilta Suomea. Näistä vain harvat ja valikoidut päätyvät lopulta Trevian Rahastojen salkkuun.

Joskus kohteita löytyy ”off-marketista”, jolloin hankittavat kohteet eivät ole julkisesti myynnissä. Tällöin kiinteistön omistajat ottavat suoraan yhteyttä Trevianiin tai Trevian etsii itse kohteita mielenkiintoisilta alueilta. Rahastoon onkin hankittu useita sellaisia kohteita, joita omistaja ei ole tullut edes ajatelleeksi myyvänsä, ennen kuin Trevian on sitä ehdottanut.

Vuokralainen etusijalle

trevian_leaf_square.jpg

Leaf Center, Turku
Rakennusvuosi: 1941,1955, 1962, 1976
Vuokrattava pint.-ala: 36 490 m2
Vuokralaisten lkm: 145

Amos Janhusen mukaan yllättävän moni kiinteistösijoittaja on unohtanut vuokralaisen aseman.

”Me hoidamme kiinteistöjen lisäksi myös vuokralaisia. Meidän pitää ymmärtää yhtä paljon sijoittajia kuin vuokralaisiakin, ja juuri siinä olemme etulyöntiasemassa. Me kuuntelemme tarkasti vuokralaisten toiveita ja tarvittaessa ratkomme myös heidän ongelmiaan. Vain sillä tavalla voimme pitää parhaista vuokralaisista kiinni”, Janhunen kertoo.

Liiketilojen vuokramarkkina on muuttunut parin vuosikymmenen aikana merkittävästi. Vielä 2000-luvun alussa oli tavallista solmia kymmenvuotisia vuokrasopimuksia ankkurivuokralaisten kanssa.

Nyt entistä harvempi vuokralainen uskaltaa sitoutua kymmeneksi vuodeksi yhteen ja samaan tilaan.

”Haluamme tyytyväisiä vuokralaisia, emmekä pitää heitä väkisin pitkän vuokrasopimuksen turvin. Se on ainoa tapa tehdä pitkäjänteistä liiketoimintaa”, Trevian Asset Managementin toimitusjohtaja Reima Södervall sanoo.

Lyhyet vuokrasopimukset ovat monessa tapauksessa myös vuokranantajan etu, sillä ne tuovat joustavuutta ja toisaalta myös auttavat löytämään juuri kyseiseen tilaan sopivimmat vuokralaiset.

”Oikea kiinteistö, oikeat vuokralaiset, ja oikeat ihmiset operoimassa. Sillä yhdistelmällä pääsee kiinteistösijoittamisessa pitkälle”, Södervall summaa.

trevian_vh_banneri_black_btn.jpg

 

 

Jaa artikkeli