Kiinteistösijoittajan menestysresepti: Hajauta ja hallitse

Jos sijoittaa kiinteistöihin vain Suomen sisällä, hajauttaminen on lähes mahdotonta. Siksi kiinteistösijoittajan kannattaa tähytä Eurooppaan.

Kuhmuraisenkiemuraista, korkeuksiin kurottavaa Sagrada Família -kirkkoa Barcelonan Eixamplen kaupunginosassa on rakennettu kuin Iisakin kirkkoa. Arkkitehtuurinero Antoni Gaudín visioiman kirkon pystyttäminen alkoi vuonna 1882, eikä se ole vieläkään päättynyt.

Parin korttelin päässä kirkosta Còrsega-kadullakin kilkkaavat rakennustyöt, mutta siellä pitäisi tulla valmista tämän vuoden lopussa. Kemian-ja kulutustavarayhtiö Henkelin entiseen Espanjan-pääkonttoriin avautuu neljän tähden hotelli.

Hotelli on esimerkki siitä, millaisia kansainvälisiä kohteita on tarjolla suomalaisille, jotka ovat kiinnostuneita hajauttamaan kiinteistösijoituksiaan ulkomaille.

Monen suomalaisen keskikokoisen instituution kiinteistösijoitukset rajoittuvat pelkästään Suomeen. Se on vähän hassua, koska Suomi on pieni markkina.

Tämä lisää sijoittajan riskiä ja riippuvaisuutta yhden maan talouskehityksestä.

Kiinteistömarkkinat ovat vahvasti paikallisia, joten jo Euroopan sisällä ne ovat tehokas keino hajauttamiseen: jokin maa tai kaupunki saattaa nousta kukoistukseen esimerkiksi it-alan tai lääketeollisuuden menestyksen takia ja toinen kaupunki taas nuupahtaa, kun useampi iso yritys lopettaa. Käänteet näkyvät suoraan kiinteistömarkkinoilla.

Osakemarkkinoilla tehokas hajauttaminen voi olla hankalampaa, sillä likvidit osakemarkkinat korreloivat globaalitaloudessa hyvinkin voimakkaasti.

”Meiltä kysytään, miksi emme laajenna muualle Eurooppaan. No, miten voisimme tuntea perusteellisesti Frankfurtin markkinat, kun Manchesterin ja Leedsinkin välillä on jo niin suuria eroja?” Clearbell Capital LLP:n partner Rob West sanoo.

Clearbellissa on 30 työntekijää ja se on Mandatumin kumppani Britanniassa. Kiinteistösijoittajana Clearbell etsii kulloiseenkin strategiaansa sopivia sijoituskohteita ja ostaa ja manageeraa niitä.

Paikalliskiemuroiden taitaja menestyy

Còrsega-kadun hotelli kuuluu Mandatum Lifen kiinteistösijoituksiin Meridia Capitalin kautta. Meridia Capital osti rakennuksen vuonna 2014.

Paikalliskiemuroiden sumpliminen on olennainen osa kiinteistösijoittamista. Ken sen taitaa, menestyy. Siksi suomalaisen salkunhoitajan ei kannata lähteä itsekseen ostoksille Espanjaan, vaan on parempi turvautua asiantuntijan apuun.

Vuonna 2015 turismiin kriittisesti suhtautunut Barcelona en Comú -liike voitti paikallisvaalit ja päätti rajoittaa matkailua. Barcelonan uusi johto linjasi, ettei hotelleja juuri rakenneta vähään aikaan.

”Monet ulkomaiset kiinteistösijoittajat yrittivät tuolloin saada hotellilupaa, mutta jäivät ilman. Piti puhua ja selostaa todella paljon poliitikkojen ja tekniikkaihmisten kanssa, että saimme luvan”, Meridia Capitalin partneri Juan Barba kertoo.

Barba ja muut meridiacapitalilaiset tiesivät, keneen ja milloin olla yhteydessä, koska he olivat kotikentällään Barcelonassa.

Paikallistuntemus korostuu erityisesti value add -kiinteistösijoituksissa, jotka ovat nykyään suosittuja. Ne ovat muita kuin keskustojen ilmeisiä arvokiinteistöjä. Ne vaativat paljon työtä, mutta tarjoavat myös kunnon tuottopotentiaalia. Niiden löytäminen ja menestyksekäs manageeraus edellyttää poikkeuksellista markkinatuntemusta.

Value add -kiinteistösijoittamisstrategiassa haetaan esimerkiksi kiinteistöjä, jotka ovat olleet vähän huonolla hoidolla ja joista saa kunnostamalla houkuttelevia. Maalikerros, aula, viihtyisä kanttiini tai vaikka vuokralaisten yhteinen kuntosali voivat olla hyviä houkuttimia.

Sijoittaja saa arvonnousunsa siitä, että tällainen kohde myydään hyvässä kunnossa ja täyteen vuokrattuna.

PwC:n ja Urban Land Instituten vuoden 2018 kiinteistömarkkinoita käsittelevän selvityksen mukaan juuri tämän value add -sijoittamisen suosio kasvaa tänä vuonna. Keskustojen ja muiden ydinkiinteistöjen arvostukset ovat sen verran korkealla, että tuottoa on syytä hakea muualta.

Oikeassa paikassa oikeaan aikaan

Mandatum tuli Barcelonan Còrsega-kadulle vuonna 2016, kun lupa hotellin rakentamiseen oli jo saatu, mutta se ei ollut vielä virallisesti kirjanpidossa. Ajoitus oli täydellinen.

Nyt Meridia Capitalilla ja sitä kautta Mandatumilla on salkussaan kultakimpale eli hotelli, joka valmistuu kasvavan kysynnän eli turismin ja rajatun tarjonnan eli hotellihuoneiden markkinoille. Katalonian itsenäistymispyrkimysten aiheuttama säikähdys on alkanut laantua, eikä sen alunperinkään arvioitu juurikaan vaikuttavan turismiin.

Jos kaikki sujuu suunnitelmien mukaan, Meridia Capital myy hotellin joko vuonna 2019 tai 2020 ja saa siitä mukavan voiton. Rahaston sijoitushorisontti on neljä viisi vuotta.

Barba laskeskelee, että he ovat investoineet hotellikiinteistöön noin 60 miljoonaa euroa ja saanevat myynnistä selvästi enemmän.